No se puede ejecutar una medida cautelar sobre la comunidad conyugal, sin oír al otro comunero. Tercería

El recurso de casación fue declarado CON LUGAR por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 000497 del 22 de octubre de 2026, Magistrado Ponente, Dr. JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA, Exp. AA20-C-2025-000237, al constatarse una grave violación al derecho a la defensa, al debido proceso y al orden público procesal en perjuicio de la tercera interviniente.

1. Resumen de las denuncias

La Sala examinó con carácter previo y prioritario el recurso extraordinario interpuesto por la tercera interviniente, el cual se fundamentó en un recurso por defecto de actividad (ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil) por infracción de los artículos 15, 206, 208, 341 y 370 (ordinal 3°) del mismo código, en concordancia con el artículo 49 de la Constitución.

Los puntos centrales de la denuncia fueron:

Error en la calificación jurídica de la intervención: La recurrente intervino como tercera adhesiva coadyuvante simple (ordinal 3° del artículo 370 del CPC) para sostener los derechos del demandado y resguardar su cuota parte en la comunidad conyugal aún no dividida. No obstante, tanto el a quo como el ad quem, calificaron erróneamente su actuación como una demanda propia de tercería (ordinal 1° del artículo 370) e inventaron causales de inadmisibilidad no previstas en la ley.

Omisión de valoración probatoria del interés legítimo: Ambas instancias inadmitieron la tercería aduciendo la falta de documentos fundamentales, ignorando y dejando de valorar la abundante prueba documental que demostraba su condición de comunera y su interés jurídico actual.

Desorden procesal e indefensión: La demanda de estimación e intimación de honorarios se tramitó como un cuaderno separado dentro de la causa de partición de bienes, en la cual se decretaron embargos preventivos y prohibiciones de enajenar y gravar sobre inmuebles y vehículos de la comunidad conyugal no liquidada. Al rechazar de plano su intervención sin sustanciar la incidencia, los juzgadores cercenaron su derecho a probar y defender su patrimonio, dejándola en completo estado de indefensión.

2. ¿Por qué la Sala de Casación Civil lo declaró CON LUGAR?

La Sala de Casación Civil basó su decisión de anular el fallo en las siguientes razones jurídicas esenciales:

1. Afectación directa a bienes de la comunidad conyugal indivisa: La Sala constató que los bienes gravados por las medidas cautelares (tres vehículos y dos inmuebles) forman parte de la masa patrimonial común de la comunidad conyugal cuyo proceso de liquidación no ha concluido. Por ende, la ejecución cautelar o el cobro de honorarios incide de forma directa e inmediata sobre los derechos de la ex esposa como copropietaria, otorgándole un interés jurídico legítimo e indiscutible para intervenir.

2. Cercenamiento de la garantía del debido proceso: Al declarar la inadmisibilidad de plano y omitir la apertura del cuaderno separado de tercería regulado en la ley (artículos 370 ord. 3°, 375, 379 y 380 del CPC), las juzgadoras de instancia le impidieron materialmente debatir y probar la intangibilidad de su haber patrimonial.

3. Quebrantamiento de formas sustanciales de orden público: La falta de sustanciación de la incidencia violó la garantía de la tutela judicial efectiva y el principio de contradicción. La Sala recordó que las normas procesales son de estricto orden público y no pueden ser relajadas ni omitidas por los jueces.

Reciente Sentencia sobre Mensajes de Datos (WeChat) de la SCC del TSJ y su no impugnación en autos.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la sentencia No. 520 del veintinueve 29 de octubre de dos mil veintiséis (2026), siendo la Magistrada-Ponente, la Dra. JACQUELINE DEL VALLE SOSA MARIÑO, Exp. AA20-C-2025-000900, resolvió un recurso extraordinario en un litigio por desalojo de un local comercial. El tribunal superior había ordenado el desalojo tras considerar insolvente al arrendatario, omitiendo la valoración adecuada de mensajes de datos traducidos y comprobantes de pago electrónicos. Al revisar el caso, el máximo tribunal determinó que la ley otorga a los mensajes electrónicos el mismo valor probatorio que a los documentos privados si no son impugnados válidamente. Mediante el análisis conjunto de indicios y pruebas, se comprobó que la relación de alquiler operaba de forma anual y que el inquilino se encontraba solvente al momento de la demanda. En consecuencia, la Sala anuló la sentencia previa y declaró sin lugar la acción de desalojo.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia evalúa los mensajes de datos y las traducciones oficiales, bajo las siguientes reglas probatorias y legales:

1. Valoración de los Mensajes de Datos Impresos

Equivalencia funcional y naturaleza de prueba fotostática: De acuerdo con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, los mensajes de datos tienen la misma eficacia probatoria que los documentos escritos. Cuando se aportan al expediente reproducidos en formato impreso (como capturas de pantalla de conversaciones en WeChat o WhatsApp, e impresiones de comprobantes bancarios), se les atribuye el valor de copias o reproducciones fotostáticas simples.

Valor probatorio si no son impugnados: Conforme al artículo 429 del CPC, estas reproducciones impresas se tienen como fidedignas mientras no sean impugnadas por la contraparte, operando en caso de silencio su reconocimiento tácito.

Efectos de la impugnación y necesidad de experticia: Si la contraparte impugna las impresiones de los mensajes de datos, para certificar la autenticidad e integridad de la información digital se requiere una prueba pericial o experticia técnica (como la realizada sobre el teléfono móvil por el CICPC). Una vez validada su autenticidad técnica, las impresiones de los mensajes de datos adquieren plena eficacia probatoria.

2. Requisitos y Valoración de las Traducciones Oficiales

Obligatoriedad del idioma castellano: Con base en los artículos 183 y 185 del CPC, todos los actos procesales deben llevarse a cabo exclusivamente en castellano.

Intervención de Intérprete Público: Cuando se incorporan documentos o mensajes de datos redactados en idioma extranjero (como chino o inglés), es imprescindible su traducción oficial realizada por un intérprete público o traductor juramentado nombrado por el tribunal. Los documentos presentados en idioma extranjero sin su correspondiente traducción al castellano son desestimados y no se les otorga valor probatorio.

Integración al proceso: Cumplido el requisito de la traducción oficial al castellano y respaldada la veracidad del mensaje mediante peritaje técnico (si fue impugnado), la prueba queda plenamente habilitada para ser valorada por el juzgador.

3. Criterio Aplicado en este Caso

La Sala determinó que la jueza de alzada subvirtió las reglas probatorias al desestimar las impresiones de los mensajes y comprobantes exigiendo requisitos no previstos en la ley (como pretender que requerían ratificación mediante prueba testimonial). La Sala concluyó que, al constar la traducción al castellano por intérprete público y la certificación técnica del teléfono mediante experticia del CICPC, las impresiones de los mensajes de datos de WeChat y de las transferencias bancarias gozaban de plena eficacia probatoria para demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

SOBRE HONORARIOS PROFESIONALES DE ABOGADOS: Algunas sentencias del TSJ prioritarias

La siguiente selección contiene importantes decisiones sobre honorarios.

No todas tienen carácter vinculante: es necesario distinguir las decisiones de la Sala Constitucional que establecen doctrina constitucional vinculante de las decisiones de la Sala de Casación Civil que desarrollan o aplican criterios jurisprudenciales.

1. Sala de Casación Civil, sentencia n.º 311

4 de junio de 2024 · Expediente AA20-C-2024-000119

En un juicio de estimación e intimación de honorarios profesionales e indexación de una deuda expresada en dólares.

La Sala casó de oficio la sentencia recurrida, declaró procedente el derecho a cobrar honorarios y ordenó la indexación de US$ 42.200, salvo el derecho a retasa de la parte intimada. También examinó la separación entre honorarios profesionales y gastos judiciales sujetos a otras reglas.

Resulta esencial para estudiar la autonomía del procedimiento, las cuestiones previas, la determinación del objeto de la retasa, la moneda de la obligación y la corrección monetaria.

2. Sala de Casación Civil, sentencia n.º 555

10 de agosto de 2017

Sobre el alcance de la fase declarativa y la fase ejecutiva de la estimación e intimación.

Desarrolla la separación entre la decisión sobre el derecho a cobrar y la revisión de la cuantía. También aborda el control judicial de presupuestos procesales, incluida la inepta acumulación de pretensiones sometidas a procedimientos incompatibles.

Delimita la competencia funcional del juez que reconoce el derecho y del tribunal retasador.

3. Sala Constitucional, sentencia n.º 757

12 de agosto de 2016 · Expediente 16-190 · Caso Andrés Octavio García Pérez

Sobre las costas, honorarios y límites de la reclamación en procedimientos relativos al estado y capacidad de las personas.

Esta decisión es citada por la jurisprudencia posterior en materia de costas procesales, especialmente en relación con el alcance de la condenatoria y la valoración de honorarios.

Debe estudiarse para comprender la evolución de los criterios sobre honorarios derivados de procesos en los que existen particularidades en la estimación de la cuantía.

Advertencia: la sentencia n.º 327 de la Sala de Casación Civil, de 18 de junio de 2025, es relevante precisamente, porque revisa el criterio que se venía aplicando en un supuesto específico. No es correcto trasladar automáticamente todos los razonamientos de la sentencia n.º 757, a cualquier intimación de honorarios.

4. Sala de Casación Civil, sentencia n.º 327

18 de junio de 2025 · Expediente AA20-C-2024-000511

En un cobro de honorarios profesionales vinculados con un juicio de amparo.

Sobre criterios relativos a las costas en amparo.

Es importante para evitar la aplicación automática de una regla general de honorarios a procedimientos constitucionales con características particulares.

Reserva: el alcance de esta modificación debe delimitarse a partir del texto íntegro de la sentencia n.º 327; una reseña profesional, no basta para afirmar que todo el régimen general de honorarios quedó modificado.

5. Sala Constitucional, sentencia n.º 1317

6 de agosto de 2025

Sobre la indeterminación del objeto en la fase declarativa de un juicio de honorarios.

La Sala examinó una decisión que reconocía el derecho del abogado a percibir un porcentaje de la suma que determinara el tribunal retasador, sin establecer la cantidad que debía pagarse. Señaló que el objeto de la controversia era impreciso y que la determinación debía permitir una retasa efectiva.

Es una referencia prioritaria para redactar la pretensión y la sentencia de la fase declarativa con precisión suficiente.

6. Sala de Casación Civil, sentencia n.º 434

25 de julio de 2024 · Caso América Rendón Mata contra Servicios Incorporados, C.A.

Materia: honorarios pactados en moneda extranjera.

Cuando se reclama el pago de honorarios en moneda extranjera sobre la base de un contrato de servicios profesionales, el contrato que acredita el acuerdo, debe acompañarse como instrumento fundamental de la demanda, en original o copia certificada, según el criterio citado.

Resulta especialmente importante para reclamaciones contractuales en dólares y para determinar, qué documentos deben acompañarse desde la presentación de la demanda.

7. Sala Constitucional, sentencia n.º 362

11 de mayo de 2018 · Expediente 2017-1129 · Caso Marshall y Asociados C.A. contra Aseguradora Nacional Uniseguros, S.A.

Materia: modificaciones jurisprudenciales al régimen de casación civil.

Aunque no es una decisión específica sobre la retasa, es relevante para determinar el régimen de impugnación de las decisiones judiciales, incluidas aquellas que se produzcan dentro de procesos de honorarios.

Debe consultarse junto con la sentencia RC-510 de 28 de julio de 2017, cuando se estudien recursos y efectos de las decisiones de instancia.

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AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD VERSUS ORDEN PÚBLICO EN LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO DEL 7 DE AGOSTO DE 2026

I. La Reforma

La recién publicada Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, del 7 de agosto de 2026, nació bajo la imperiosa necesidad de reactivar un mercado inmobiliario paralizado por la inseguridad jurídica y de dar respuesta a la emergencia habitacional tras los sismos de junio de 2026. Sin embargo, su entrada en vigencia ha traído consigo una contradicción jurídica fundamental en sus disposiciones preliminares que amenaza con desestabilizar su aplicación práctica.

Esta dicotomía se evidencia al contrastar el Artículo 4 —que eleva la «autonomía de la voluntad de las partes» a principio rector del texto legal— con el Artículo 5, el cual establece de forma tajante que «las disposiciones de esta Ley son de orden público».

La mayor debilidad de la nueva ley no es técnica, sino conceptual, y se condensa en una contradicción de principios insalvable: la coexistencia forzada entre la autonomía de la voluntad (Art. 4) y el orden público (Art. 5). 

Al presentarse ambas figuras como pilares simultáneos, el legislador pasa por alto que la libertad contractual y la intervención estatal son, por definición, antagónicos; el orden público no es un complemento de la autonomía, sino el muro perimetral que la restringe. ¿Cómo puede una relación regirse por lo que pacten libremente las partes, si varios artículos de la ley tienen cierto carácter imperativo? La respuesta a esta paradoja la da el propio texto a lo largo de su articulado: al permitir que las partes decidan sobre los plazos (Art. 11), acuerden la moneda de pago (Art. 14), distribuyan las reparaciones (Art. 15) o negocien la carga de los servicios (Art. 19), la ley desmiente su supuesta rigidez de orden público. No estamos ante un régimen estrictamente imperativo, sino ante una norma eminentemente dispositiva que permite el pacto en contrario, lo que obligará a los tribunales a redefinir el verdadero alcance de esta contradicción.

II. La naturaleza del «Orden Público» y el Código Civil Venezolano

Para comprender la magnitud de esta contradicción, debemos acudir a las bases del derecho privado venezolano consagradas en el Código Civil. El Artículo 6 establece con absoluta claridad la frontera del derecho contractual: «No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres».

El orden público en una relación contractual de arrendamiento representa el conjunto de principios, valores y directrices políticas y sociales de los cuales un Estado no puede prescindir, y que se imponen a los ciudadanos para salvaguardar el equilibrio social. En materia de arrendamiento de vivienda, el orden público actúa tradicionalmente como una herramienta de protección hacia el arrendatario, considerado históricamente el "débil jurídico" de la relación.

Sin embargo, el Código Civil también consagra en su Artículo 1.159 que «los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes», obligando a su ejecución de buena fe (Art. 1.160). La colisión es evidente: si cada norma de la Ley de 2026 es de orden público (según el Art. 5), cualquier pacto privado que intente modificar, flexibilizar o apartarse de lo escrito en ella sería nulo de pleno derecho bajo la sanción del Artículo 6 del Código Civil.

III. El contraste: De la irrenunciabilidad de 1999 al control absoluto de 2011

La tensión entre la autonomía de la voluntad y el orden público ha definido la evolución de la legislación inquilinaria en el país:

1. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999: El orden público se materializaba de forma clásica a través de la protección del inquilino mediante la figura de la irrenunciabilidad de los derechos. Su Artículo 7 señalaba que «los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables», declarando nulo cualquier pacto en contrario. Esto limitaba la autonomía de la voluntad únicamente en aquello que perjudicara al arrendatario, pero permitía el pacto libre en otras áreas.

2. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011: Este instrumento radicalizó el concepto de orden público. Al subordinar toda la relación contractual al control estricto del Estado (fijación unilateral de cánones por la SUNAVI, prohibición absoluta de pactar en divisas y trabas discrecionales para los desalojos), la autonomía de la voluntad fue prácticamente extirpada del negocio jurídico. El orden público se transformó en un dirigismo estatal absoluto que terminó por ahuyentar la oferta inmobiliaria.

3. La Ley del Régimen Especial de 2026: Buscando superar este modelo "regresivo", la nueva ley da un viraje e incorpora principios de libre ejercicio de la actividad económica y autonomía de la voluntad (Art. 4), permitiendo que el arrendamiento se rija por los pactos determinados por las partes (Art. 6). No obstante, al mantener la declaración general de "orden público" en el Artículo 5, el legislador estampó su propia reforma.

IV. Las normas permisivas en la Ley de 2026

El aspecto más contradictorio de la Ley de 2026 es que, siendo supuestamente de "orden público" en su totalidad, contiene numerosas normas de carácter dispositivo o permisivo que dan amplio espacio a la autonomía de la voluntad de las partes para pactar en contrario:

• Artículo 11: Permite que las partes acuerden libremente la duración del contrato y sus prórrogas.

• Artículo 12 y 13: Permite acordar libremente el canon de arrendamiento y sus ajustes en caso de renovación.

• Artículo 14: Autoriza el pago mensual del canon, «salvo acuerdo en contrario de las partes».

• Artículo 15: Establece reglas supletorias para reparaciones mayores y menores, «a falta de estipulación expresa entre las partes».

• Artículo 19: Atribuye el pago de los servicios al inquilino, «salvo estipulación en contrario».

Si el Artículo 5 establece que la ley es de orden público, ¿cómo es posible que la propia ley autorice el pacto en contrario en áreas tan críticas como el pago, el mantenimiento y los servicios? Esta es es una ley de orden público con estructura bastante flexible. Su finalidad es establecer un marco de protección macro (orden público) para evitar abusos y garantizar el derecho a la vivienda en situaciones de emergencia, pero otorgando un amplio espacio interior (autonomía de la voluntad) para que el mercado inmobiliario privado sea dinámico, atractivo y eficiente. Esta dualidad armonizada es, en realidad (parece ser), la mayor fortaleza técnica del nuevo texto legal. Sin embargo, creo que esta incoherencia legislativa genera una grave incertidumbre hermenéutica para los jueces de municipio y árbitros encargados de resolver las controversias.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Quién paga el condominio e impuestos?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), la responsabilidad del pago del condominio y los impuestos recae en el arrendador, a menos que se haya acordado algo distinto por escrito.

Los puntos clave sobre estos pagos son los siguientes:

• Condominio e Impuestos: Salvo que las partes estipulen lo contrario en el contrato, el arrendador es quien debe cubrir los gastos de condominio del inmueble y los impuestos urbanos aplicables.

• Servicios Públicos: Por el contrario, el pago de los servicios (como electricidad, agua, gas, aseo, teléfono e internet) corresponde al arrendatario, salvo que se pacte de otra forma.

• Formalidad en el Contrato: La ley exige que el contrato escrito especifique claramente cuál de las partes será responsable del pago de los servicios públicos del inmueble.

¿Cómo se reparten las reparaciones urgentes en los arrendamientos de viviendas?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), la distribución de los costos por reparaciones se rige por un criterio económico basado en el monto del canon de arrendamiento mensual.

Aunque la ley no utiliza específicamente el término "urgentes", establece las siguientes reglas generales para la realización y el pago de las reparaciones del inmueble:

1. El criterio del 30% del canon

A falta de un acuerdo específico por escrito entre las partes, los gastos se reparten de la siguiente manera:

• A cargo del arrendador: Corresponden exclusivamente al propietario las reparaciones cuyo valor exceda el treinta por ciento (30%) del monto del canon de arrendamiento mensual.

• A cargo del arrendatario: Corresponden exclusivamente al inquilino las reparaciones cuyo valor no exceda el treinta por ciento (30%) del monto del alquiler mensual.

2. Excepción por negligencia

Independientemente del costo de la reparación, el arrendador no estará obligado a pagar las reparaciones mayores al 30% si se demuestra que los daños fueron originados por la conducta negligente, imprudente o por la impericia del arrendatario.

3. Obligación de cuido

El arrendatario tiene la obligación legal de usar el inmueble solo para fines residenciales y debe cuidar y conservar la vivienda con la diligencia que establece el Código Civil.

4. Uso del depósito para reparaciones

Al finalizar la relación arrendaticia, si existen reparaciones necesarias para devolver el inmueble al estado en que fue recibido (exceptuando el desgaste por uso normal), el arrendador tiene permitido descontar dichos costos del depósito en garantía, siempre que estos daños estén debidamente comprobados.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Qué reparaciones paga el arrendador?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), la responsabilidad del arrendador sobre las reparaciones del inmueble se define principalmente por el costo de las mismas en relación con el canon de arrendamiento.

El arrendador debe pagar las siguientes reparaciones y conceptos:

• Reparaciones mayores al 30%: Le corresponden exclusivamente todas aquellas reparaciones cuyo valor exceda el treinta por ciento (30%) del monto del canon de arrendamiento estipulado.

• Excepción por negligencia: El arrendador no está obligado a cubrir estas reparaciones si los daños fueron originados por la conducta negligente, imprudente o por la impericia del arrendatario.

• Gastos de condominio e impuestos: Salvo que se haya pactado algo distinto en el contrato, el arrendador es responsable de los pagos por concepto de condominio del inmueble y de los impuestos aplicables a los inmuebles urbanos.

Es importante considerar que, a falta de una estipulación distinta en el contrato, las reparaciones que no excedan el 30% del canon mensual son responsabilidad del arrendatario. Además, al finalizar el contrato, el arrendador puede descontar del depósito en garantía el costo de las reparaciones necesarias para devolver el inmueble al buen estado en que fue recibido, siempre que los daños sean imputables al inquilino.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Puedo descontar reparaciones del depósito?

Sí, de acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), es posible descontar el costo de las reparaciones del depósito en garantía bajo condiciones específicas.

El procedimiento y las reglas para realizar estos descuentos son los siguientes:

• Finalidad del depósito: La garantía se acuerda, entre otras cosas, para asegurar la conservación del inmueble y el pago de servicios en mora.

• Condición para el descuento: El arrendador solo puede realizar deducciones si, tras la revisión del inmueble al término del contrato, se verifica que este no se encuentra en las mismas condiciones en las que fue recibido por el arrendatario.

• Reparaciones y servicios: La ley permite descontar específicamente: 

1. Las reparaciones a que hubiere lugar para devolver el inmueble a su estado original.

2. Los servicios en mora (como electricidad, agua, gas, etc.) que estén debidamente comprobados.

• Plazo de devolución: Si no existen daños o deudas, o después de realizar los descuentos justificados, el arrendador debe reintegrar el saldo restante dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación de la relación arrendaticia.

Es importante recordar que, durante la vigencia del contrato, la ley establece una distinción sobre quién paga qué reparaciones: el arrendatario suele ser responsable de las reparaciones que no excedan el 30% del canon mensual, mientras que las que superen ese monto corresponden al arrendador, salvo que los daños sean causados por negligencia del inquilino.

¿Qué pasa si el arrendador no quiere devolver el depósito?

Si el arrendador se niega a devolver el depósito en garantía sin una justificación legal válida, incurre en un incumplimiento de sus obligaciones, y la ley establece procedimientos claros para que el arrendatario reclame su dinero.

A continuación se detallan los pasos y mecanismos legales según la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026):

1. El plazo legal de devolución

El arrendador tiene la obligación legal de reintegrar el depósito totalmente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia. Este reintegro solo puede verse afectado por:

• Deterioros en el inmueble: Si tras la revisión se encuentran daños que no provengan del uso normal.

• Deudas de servicios: Si existen facturas de electricidad, agua, gas u otros servicios en mora que el inquilino no haya pagado.

• Comprobación: Cualquier descuento que el arrendador pretenda hacer debe estar debidamente comprobado.

2. Resolución de controversias

Si el arrendador no cumple con el reintegro en el plazo de 15 días o existe un desacuerdo sobre los descuentos realizados, el arrendatario puede acudir a las siguientes instancias competentes para resolver el conflicto:

• Mecanismos Alternativos: Se puede solicitar la intervención de instancias de conciliación, mediación u otros medios alternativos para la solución de conflictos. El Estado promueve el uso de estos centros, incluyendo a los jueces de paz, para facilitar el acceso a la justicia.

• Arbitraje: Si el contrato incluía una cláusula de arbitraje o si las partes así lo acuerdan, se puede acudir a centros de arbitraje institucional.

• Vía Judicial: El arrendatario puede demandar ante los tribunales de municipio de la localidad donde esté el inmueble. Este proceso se rige por las disposiciones del juicio breve del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cantidad de dinero que se esté reclamando.

3. Consideraciones sobre la moneda

Si el depósito fue entregado en moneda extranjera, es importante recordar que, de mutuo acuerdo, el reintegro puede hacerse en bolívares. En ese caso, el monto debe calcularse según el tipo de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente a la fecha del reintegro efectivo, no a la fecha en que se entregó originalmente.

En los arrendamientos, ¿Cómo se garantiza el depósito en moneda extranjera?

Según la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el depósito en garantía cuando se establece en una moneda distinta al bolívar se rige por las siguientes condiciones:

1. Establecimiento y Pago del Depósito

• Monto máximo: El depósito puede ser de hasta un equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento acordado.

• Forma de pago: Las partes acuerdan la forma de pago, la cual puede ser en efectivo o mediante depósito en una cuenta bancaria.

• Opción de pago en bolívares: Cuando el depósito se fija en moneda extranjera, las partes pueden acordar que el arrendatario cumpla con la obligación entregando el monto equivalente en bolívares.

• Tipo de cambio: En caso de pagar en bolívares, se debe utilizar el tipo de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) vigente para la fecha de la entrega del depósito.

2. Reintegro del Depósito

Al finalizar la relación arrendaticia, el proceso de devolución del depósito en moneda extranjera sigue estas reglas:

• Plazo de devolución: El arrendador debe reintegrar el depósito dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación del contrato.

• Condiciones para el reintegro: La devolución total está sujeta a la revisión previa del inmueble para verificar que se encuentre en buen estado (idénticas condiciones a las recibidas) y que no existan deudas de servicios públicos.

• Reintegro en bolívares: Si el depósito fue dado en moneda extranjera, las partes pueden acordar que el arrendador lo devuelva entregando el monto equivalente en bolívares.

• Tipo de cambio para el reintegro: Para este cálculo se utilizará el tipo de cambio del BCV correspondiente a la fecha del reintegro.

Es importante recordar que el propósito de esta garantía es asegurar la conservación del inmueble y cubrir posibles servicios en mora al finalizar el contrato.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Cómo se notifica al inquilino?

De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el proceso de notificación al inquilino (arrendatario) se rige por las siguientes normas:

1. Notificación por Medios Digitales

La ley permite que las partes utilicen la tecnología para las comunicaciones oficiales. Para ello, se establece lo siguiente:

• Dirección electrónica: Las partes pueden señalar una dirección de correo electrónico en el contrato para realizar las notificaciones previstas en la ley.

• Garantías de seguridad: Esta comunicación es válida siempre que se garantice la autenticidad del mensaje y su contenido.

• Constancia fehaciente: Debe quedar registro claro tanto de la emisión como de la recepción del mensaje, siguiendo lo establecido en la ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas.

2. Notificación en caso de Venta (Preferencia Ofertiva)

Si el propietario decide vender el inmueble, existe un procedimiento de notificación específico:

• Forma escrita: El propietario tiene la obligación de informar al arrendatario su intención de venta mediante una notificación por escrito.

• Contenido obligatorio: La notificación debe indicar detalladamente el precio del inmueble y las condiciones de la venta.

• Plazo para responder: Una vez que el inquilino recibe esta notificación, dispone de quince (15) días para manifestar, también por escrito, si le interesa adquirir la vivienda bajo esas condiciones.

3. Formalidades en el Contrato

Para facilitar estas comunicaciones, el Artículo 8 de la ley exige que el contrato de arrendamiento escrito contenga obligatoriamente el nombre e identificación de los contratantes, lo cual sirve de base para establecer los canales de comunicación válidos entre las partes.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Qué es la preferencia ofertiva?

La preferencia ofertiva es el derecho legal que tiene un arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con prioridad sobre cualquier tercero, el inmueble que ocupa como vivienda cuando el propietario decida venderlo.

Para ejercer este derecho, la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026) establece las siguientes condiciones y procedimientos:

Requisitos para el Arrendatario

Para que el inquilino pueda hacer uso de la preferencia ofertiva, debe cumplir con dos requisitos fundamentales:

• Tiempo de posesión: Debe tener más de dos años ocupando el inmueble en condición de arrendatario.

• Solvencia: Debe encontrarse al día con el pago de los cánones de arrendamiento y los servicios del inmueble.

Procedimiento de Venta

El proceso se rige por los siguientes pasos:

1. Notificación por escrito: El propietario debe informar al arrendatario su intención de vender, detallando claramente el precio y las condiciones de la venta.

2. Plazo de respuesta: Una vez recibida la notificación, el arrendatario tiene un lapso de quince (15) días para manifestar por escrito su interés en adquirir la vivienda bajo las condiciones ofrecidas.

3. Venta a terceros: Si el arrendatario rechaza la oferta o no responde en el plazo de 15 días, el propietario queda libre para vender el inmueble a un tercero, siempre que lo haga por el mismo precio y condiciones ofrecidos inicialmente.

Protección contra cambios en la oferta

La ley protege al arrendatario en caso de que las condiciones de venta mejoren para un tercero. Si el propietario decide disminuir el precio o establecer condiciones más favorables que las notificadas originalmente, tiene la obligación legal de realizar una nueva oferta al arrendatario antes de proceder con la venta al tercero.

¿Cómo se establece el monto del alquiler en viviendas según la nueva Ley de Arrendamiento?

Según la Nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el establecimiento del monto del alquiler (denominado canon de arrendamiento) se rige principalmente por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes bajo las siguientes reglas:

1. Acuerdo entre las partes

El monto del canon de arrendamiento es acordado libremente entre el arrendador y el arrendatario en el respectivo contrato,. La ley no establece un tabulador fijo, indicando que no hay más limitaciones para este acuerdo que las establecidas en la misma normativa.

2. Formalidades en el contrato

Para que el monto sea válido y claro, debe constar en el contrato de arrendamiento escrito, el cual debe especificar obligatoriamente tanto el monto del canon como la forma de pago.

3. Moneda y pago

• Periodicidad: Salvo que las partes acuerden algo distinto, el pago debe realizarse de forma mensual.

• Moneda extranjera: Si el canon se establece en una moneda distinta al bolívar, el arrendatario, de mutuo acuerdo con el arrendador, tiene la opción de pagar el monto equivalente en bolívares. Para ello, se utilizará el tipo de cambio vigente publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) a la fecha en que se efectúe el pago.

4. Ajustes y variaciones

• Vigencia del monto: Una vez acordado, el canon debe mantenerse fijo durante toda la vigencia del contrato.

• Ajustes por renovación: Solo se pueden estipular ajustes de mutuo acuerdo en casos de prórroga o renovación del contrato.

• Límite de ajuste en bolívares: Cuando el canon está fijado en bolívares, el porcentaje de aumento no puede ser superior a la variación del índice de precios al consumidor publicada por el BCV para el período de vigencia del contrato anterior.

¿Cómo se prueba la duración del contrato de arrendamiento de viviendas, si es verbal?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), aunque el contrato de arrendamiento debe realizarse preferiblemente de forma escrita, la ley establece una solución clara para cuando no existe una estipulación expresa sobre el tiempo de duración (como ocurriría en un acuerdo verbal).

Si no se ha pactado por escrito el tiempo de duración, se aplica lo siguiente:

• Presunción Legal de un Año: A falta de una estipulación expresa entre las partes, la ley establece que se entenderá que el arrendamiento ha sido acordado por el término de un año.

• Perfeccionamiento por la Voluntad: La ley reconoce que la relación arrendaticia se perfecciona con la voluntad de las partes, por lo que ambos están obligados a cumplir con lo pactado incluso si el contrato no fue autenticado o si se suscribió de forma privada.

• Términos de Continuidad: Una vez vencido el plazo (en este caso, el año legal), si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de terminar la relación, el contrato continuará en los mismos términos en que fue contraído inicialmente.

En resumen, ante la ausencia de un documento que pruebe una duración distinta, la ley protege a ambas partes fijando automáticamente la duración del contrato en un año.

¿Qué pasa si no hay contrato escrito de arrendamiento de viviendas, según la Nueva Ley?

Según la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el contrato de arrendamiento debe realizarse de forma escrita y contener una serie de requisitos mínimos, como la identificación de las partes, el monto del canon y la duración del mismo.

Sin embargo, la ley establece varios puntos importantes sobre lo que sucede cuando no se han formalizado o estipulado ciertos detalles por escrito:

• Validez del acuerdo: Aunque la ley exige la forma escrita, también aclara que la relación arrendaticia se perfecciona con la voluntad de las partes. Esto significa que los contratantes están obligados a cumplir con lo pactado, ya sea que hayan suscrito el contrato de forma privada o lo hayan autenticado ante una Notaría Pública.

• Duración predeterminada: En caso de que no exista una estipulación expresa sobre el tiempo de duración, la ley suple esta falta entendiendo que el arrendamiento ha sido acordado por el término de un año.

• Reparaciones del inmueble: A falta de un acuerdo escrito sobre quién asume las reparaciones, se aplicarán las reglas por defecto de la ley: 

o El arrendador paga las reparaciones que excedan el 30% del canon mensual, a menos que el daño sea culpa del inquilino.

o El arrendatario paga las reparaciones que no superen ese 30%.

• Pago de servicios y condominio: Si no se pacta lo contrario por escrito: 

o El arrendatario es responsable del pago de servicios como electricidad, agua, gas, aseo e internet.

o El arrendador debe cubrir los gastos de condominio y los impuestos urbanos aplicables.

Aunque la ley ordena que el contrato sea escrito, protege la relación basándose en la voluntad de las partes y utiliza normas supletorias (como la duración de un año o la división de gastos de reparación) para resolver los puntos que no se hayan especificado claramente.

El Desalojo en la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026)

De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), una orden de desalojo solo puede ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral cuando se declare la terminación de la relación arrendaticia por causas específicas.

Las causas permitidas para un desalojo se dividen principalmente en causas generales de terminación y supuestos de incumplimiento que permiten la terminación anticipada:

1. Causas Generales de Terminación 

El contrato de arrendamiento culmina, dando lugar al desalojo, en los siguientes supuestos:

• Vencimiento del plazo: Ya sea el plazo convenido por las partes o el establecido por la ley (que es de un año a falta de estipulación expresa).

• Mutuo consentimiento: Acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario para finalizar la relación.

• Decisión unilateral del arrendatario: El inquilino puede dar por terminado el contrato en cualquier momento.

• Destrucción total del inmueble: Cuando esto ocurra por caso fortuito o fuerza mayor.

• Abandono del inmueble: Cuando el arrendatario deja la vivienda de forma definitiva.

• Causas contractuales: Cualquier otra causa que las partes hayan establecido específicamente en el contrato escrito.

2. Causas de Terminación Anticipada por Incumplimiento

El arrendador puede demandar la rescisión del contrato y el desalojo si el arrendatario incurre en:

• Falta de pago del canon: Incumplimiento en el pago del alquiler durante tres períodos consecutivos.

• Falta de pago de servicios públicos: No pagar la electricidad, agua, aseo u otros servicios mencionados en el contrato durante tres meses consecutivos.

• Subarrendamiento o cesión no autorizada: Ceder el contrato o subarrendar la vivienda sin el permiso por escrito del arrendador.

• Deterioros mayores o reformas: Ocasionar daños graves al inmueble que no provengan del uso normal, o realizar reformas sin autorización.

• Uso indebido o ilegal: Dar a la vivienda un uso distinto al residencial establecido o realizar actividades contrarias a la ley.

Es importante destacar que el Estado fomenta el uso de mecanismos de conciliación y arbitraje para resolver estas controversias antes de llegar a una orden judicial de desalojo.

Sentencia de la SCC del TSJ (Exp. AA20-C-2024-000644), de fecha 18 de junio de 2026. Autos en Ejecución y Recursos de Hecho

Los Autos en ejecución: 

Las decisiones en fase de ejecución que resuelvan puntos esenciales no decididos en el juicio o que alteren sustancialmente la sentencia ejecutoriada, tienen apelación por causar gravamen irreparable.

La instrumentalidad de las formas:
En el recurso de hecho, la carga de acompañar copias es un medio, no un fin; si la información disponible en el auto denegatorio permite verificar el vicio, el juez debe decidir el fondo del recurso.

La Sentencia N° 0522: La importancia de la prueba del pago en la resolución de contratos de compraventa inmobiliaria.

Sentencia No. 522 del 13 de mayo de 2026 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Ponente Magistrada Dra. TANIA D’AMELIO CARDIET, Exp. N° 24-0490:

"... en los contratos bilaterales no basta con afirmar que se entregó una cantidad de dinero o un título valor para dar por extinguida la obligación. Según las reglas de la carga de la prueba previstas entre otras los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte que afirma haber cumplido una obligación mediante el pago debe demostrar no solo que efectivamente entregó los fondos, sino también probar de forma clara la imputación del pago a la obligación. Es decir, el deudor debe demostrar que ese pago específico se hizo con el concepto y el propósito exacto de saldar la deuda nacida del contrato objeto de la litis. La falta de pruebas que conecten el supuesto pago (como ocurre al omitirse las características exactas del cheque) con la obligación reclamada, impide considerar cumplido el compromiso, lo que deja intacto el derecho del acreedor a pedir la resolución del contrato según el artículo 1.167 del Código Civil."