En los arrendamientos de viviendas, ¿Qué es la preferencia ofertiva?

La preferencia ofertiva es el derecho legal que tiene un arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con prioridad sobre cualquier tercero, el inmueble que ocupa como vivienda cuando el propietario decida venderlo.

Para ejercer este derecho, la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026) establece las siguientes condiciones y procedimientos:

Requisitos para el Arrendatario

Para que el inquilino pueda hacer uso de la preferencia ofertiva, debe cumplir con dos requisitos fundamentales:

• Tiempo de posesión: Debe tener más de dos años ocupando el inmueble en condición de arrendatario.

• Solvencia: Debe encontrarse al día con el pago de los cánones de arrendamiento y los servicios del inmueble.

Procedimiento de Venta

El proceso se rige por los siguientes pasos:

1. Notificación por escrito: El propietario debe informar al arrendatario su intención de vender, detallando claramente el precio y las condiciones de la venta.

2. Plazo de respuesta: Una vez recibida la notificación, el arrendatario tiene un lapso de quince (15) días para manifestar por escrito su interés en adquirir la vivienda bajo las condiciones ofrecidas.

3. Venta a terceros: Si el arrendatario rechaza la oferta o no responde en el plazo de 15 días, el propietario queda libre para vender el inmueble a un tercero, siempre que lo haga por el mismo precio y condiciones ofrecidos inicialmente.

Protección contra cambios en la oferta

La ley protege al arrendatario en caso de que las condiciones de venta mejoren para un tercero. Si el propietario decide disminuir el precio o establecer condiciones más favorables que las notificadas originalmente, tiene la obligación legal de realizar una nueva oferta al arrendatario antes de proceder con la venta al tercero.

¿Cómo se establece el monto del alquiler en viviendas según la nueva Ley de Arrendamiento?

Según la Nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el establecimiento del monto del alquiler (denominado canon de arrendamiento) se rige principalmente por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes bajo las siguientes reglas:

1. Acuerdo entre las partes

El monto del canon de arrendamiento es acordado libremente entre el arrendador y el arrendatario en el respectivo contrato,. La ley no establece un tabulador fijo, indicando que no hay más limitaciones para este acuerdo que las establecidas en la misma normativa.

2. Formalidades en el contrato

Para que el monto sea válido y claro, debe constar en el contrato de arrendamiento escrito, el cual debe especificar obligatoriamente tanto el monto del canon como la forma de pago.

3. Moneda y pago

• Periodicidad: Salvo que las partes acuerden algo distinto, el pago debe realizarse de forma mensual.

• Moneda extranjera: Si el canon se establece en una moneda distinta al bolívar, el arrendatario, de mutuo acuerdo con el arrendador, tiene la opción de pagar el monto equivalente en bolívares. Para ello, se utilizará el tipo de cambio vigente publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) a la fecha en que se efectúe el pago.

4. Ajustes y variaciones

• Vigencia del monto: Una vez acordado, el canon debe mantenerse fijo durante toda la vigencia del contrato.

• Ajustes por renovación: Solo se pueden estipular ajustes de mutuo acuerdo en casos de prórroga o renovación del contrato.

• Límite de ajuste en bolívares: Cuando el canon está fijado en bolívares, el porcentaje de aumento no puede ser superior a la variación del índice de precios al consumidor publicada por el BCV para el período de vigencia del contrato anterior.

¿Cómo se prueba la duración del contrato de arrendamiento de viviendas, si es verbal?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), aunque el contrato de arrendamiento debe realizarse preferiblemente de forma escrita, la ley establece una solución clara para cuando no existe una estipulación expresa sobre el tiempo de duración (como ocurriría en un acuerdo verbal).

Si no se ha pactado por escrito el tiempo de duración, se aplica lo siguiente:

• Presunción Legal de un Año: A falta de una estipulación expresa entre las partes, la ley establece que se entenderá que el arrendamiento ha sido acordado por el término de un año.

• Perfeccionamiento por la Voluntad: La ley reconoce que la relación arrendaticia se perfecciona con la voluntad de las partes, por lo que ambos están obligados a cumplir con lo pactado incluso si el contrato no fue autenticado o si se suscribió de forma privada.

• Términos de Continuidad: Una vez vencido el plazo (en este caso, el año legal), si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de terminar la relación, el contrato continuará en los mismos términos en que fue contraído inicialmente.

En resumen, ante la ausencia de un documento que pruebe una duración distinta, la ley protege a ambas partes fijando automáticamente la duración del contrato en un año.

¿Qué pasa si no hay contrato escrito de arrendamiento de viviendas, según la Nueva Ley?

Según la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el contrato de arrendamiento debe realizarse de forma escrita y contener una serie de requisitos mínimos, como la identificación de las partes, el monto del canon y la duración del mismo.

Sin embargo, la ley establece varios puntos importantes sobre lo que sucede cuando no se han formalizado o estipulado ciertos detalles por escrito:

• Validez del acuerdo: Aunque la ley exige la forma escrita, también aclara que la relación arrendaticia se perfecciona con la voluntad de las partes. Esto significa que los contratantes están obligados a cumplir con lo pactado, ya sea que hayan suscrito el contrato de forma privada o lo hayan autenticado ante una Notaría Pública.

• Duración predeterminada: En caso de que no exista una estipulación expresa sobre el tiempo de duración, la ley suple esta falta entendiendo que el arrendamiento ha sido acordado por el término de un año.

• Reparaciones del inmueble: A falta de un acuerdo escrito sobre quién asume las reparaciones, se aplicarán las reglas por defecto de la ley: 

o El arrendador paga las reparaciones que excedan el 30% del canon mensual, a menos que el daño sea culpa del inquilino.

o El arrendatario paga las reparaciones que no superen ese 30%.

• Pago de servicios y condominio: Si no se pacta lo contrario por escrito: 

o El arrendatario es responsable del pago de servicios como electricidad, agua, gas, aseo e internet.

o El arrendador debe cubrir los gastos de condominio y los impuestos urbanos aplicables.

Aunque la ley ordena que el contrato sea escrito, protege la relación basándose en la voluntad de las partes y utiliza normas supletorias (como la duración de un año o la división de gastos de reparación) para resolver los puntos que no se hayan especificado claramente.

El Desalojo en la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026)

De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), una orden de desalojo solo puede ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral cuando se declare la terminación de la relación arrendaticia por causas específicas.

Las causas permitidas para un desalojo se dividen principalmente en causas generales de terminación y supuestos de incumplimiento que permiten la terminación anticipada:

1. Causas Generales de Terminación 

El contrato de arrendamiento culmina, dando lugar al desalojo, en los siguientes supuestos:

• Vencimiento del plazo: Ya sea el plazo convenido por las partes o el establecido por la ley (que es de un año a falta de estipulación expresa).

• Mutuo consentimiento: Acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario para finalizar la relación.

• Decisión unilateral del arrendatario: El inquilino puede dar por terminado el contrato en cualquier momento.

• Destrucción total del inmueble: Cuando esto ocurra por caso fortuito o fuerza mayor.

• Abandono del inmueble: Cuando el arrendatario deja la vivienda de forma definitiva.

• Causas contractuales: Cualquier otra causa que las partes hayan establecido específicamente en el contrato escrito.

2. Causas de Terminación Anticipada por Incumplimiento

El arrendador puede demandar la rescisión del contrato y el desalojo si el arrendatario incurre en:

• Falta de pago del canon: Incumplimiento en el pago del alquiler durante tres períodos consecutivos.

• Falta de pago de servicios públicos: No pagar la electricidad, agua, aseo u otros servicios mencionados en el contrato durante tres meses consecutivos.

• Subarrendamiento o cesión no autorizada: Ceder el contrato o subarrendar la vivienda sin el permiso por escrito del arrendador.

• Deterioros mayores o reformas: Ocasionar daños graves al inmueble que no provengan del uso normal, o realizar reformas sin autorización.

• Uso indebido o ilegal: Dar a la vivienda un uso distinto al residencial establecido o realizar actividades contrarias a la ley.

Es importante destacar que el Estado fomenta el uso de mecanismos de conciliación y arbitraje para resolver estas controversias antes de llegar a una orden judicial de desalojo.

Sentencia de la SCC del TSJ (Exp. AA20-C-2024-000644), de fecha 18 de junio de 2026. Autos en Ejecución y Recursos de Hecho

Los Autos en ejecución: 

Las decisiones en fase de ejecución que resuelvan puntos esenciales no decididos en el juicio o que alteren sustancialmente la sentencia ejecutoriada, tienen apelación por causar gravamen irreparable.

La instrumentalidad de las formas:
En el recurso de hecho, la carga de acompañar copias es un medio, no un fin; si la información disponible en el auto denegatorio permite verificar el vicio, el juez debe decidir el fondo del recurso.

La Sentencia N° 0522: La importancia de la prueba del pago en la resolución de contratos de compraventa inmobiliaria.

Sentencia No. 522 del 13 de mayo de 2026 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Ponente Magistrada Dra. TANIA D’AMELIO CARDIET, Exp. N° 24-0490:

"... en los contratos bilaterales no basta con afirmar que se entregó una cantidad de dinero o un título valor para dar por extinguida la obligación. Según las reglas de la carga de la prueba previstas entre otras los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte que afirma haber cumplido una obligación mediante el pago debe demostrar no solo que efectivamente entregó los fondos, sino también probar de forma clara la imputación del pago a la obligación. Es decir, el deudor debe demostrar que ese pago específico se hizo con el concepto y el propósito exacto de saldar la deuda nacida del contrato objeto de la litis. La falta de pruebas que conecten el supuesto pago (como ocurre al omitirse las características exactas del cheque) con la obligación reclamada, impide considerar cumplido el compromiso, lo que deja intacto el derecho del acreedor a pedir la resolución del contrato según el artículo 1.167 del Código Civil."

Sentencia sobre las citaciones, las intimaciones y las notificaciones pueden realizarse por medios electrónicos

Recordamos la publicación de la importante y avanzada sentencia No. 386 del 12 de agosto de 2022 de la SCC del TSJ, la cual establece lineamientos claros para la implementación de notificaciones electrónicas a través de la aplicación WhatsApp (y otros medios telemáticos), con el fin de facilitar el acceso a la justicia y garantizar el derecho a la defensa.

A continuación, se resumen los puntos clave sobre este tipo de notificaciones en la decisión:

• Finalidad y Obligatoriedad: El Tribunal Supremo de Justicia fundamenta el uso de estas herramientas en la Ley de Infogobierno, la cual obliga al Poder Público a utilizar tecnologías de información para mejorar la gestión, transparencia y eficacia. El objetivo es que las partes conozcan oportunamente las actuaciones procesales y evitar que queden en estado de indefensión.
• Requisitos para Causas Nuevas: Al interponer una demanda, esta debe contener obligatoriamente dos números telefónicos del demandante y su apoderado. Al menos uno de estos números debe contar con la aplicación de mensajería instantánea WhatsApp. El demandado debe proporcionar la misma información en su primera comparecencia.
• Procedimiento en Causas en Curso:
  • Si la causa está paralizada, una vez que las partes estén "a derecho" (notificadas de la reanudación), deben indicar sus dos números telefónicos (uno con WhatsApp) y un correo electrónico en su primera oportunidad procesal.
  • Si las partes ya están a derecho, deben consignar estos mismos datos (teléfonos con WhatsApp y correos) al tribunal para que las notificaciones sucesivas se realicen por esos medios.
• Ejecución de la Notificación: El juez debe ordenar la notificación remitiendo la boleta respectiva tanto a la dirección de correo electrónico aportada como a la aplicación WhatsApp. De estas actuaciones debe quedar expresa constancia en el expediente por parte del funcionario autorizado.
• Diferenciación de Actos: La sentencia aclara que, si bien la citación y la intimación (actos iniciales de comunicación) deben seguir las formas previstas en la ley, las notificaciones posteriores son las que deben agilizarse mediante el uso de estas herramientas tecnológicas (TIC).

En este caso específico, la Sala ordenó la reposición de la causa debido a que la defensa anterior (defensora ad litem) no fue diligente para localizar a la demandada, limitándose a un telegrama, lo que vulneró su derecho a la defensa. Con la nueva estadía "a derecho", las partes quedan obligadas a suministrar sus datos de contacto electrónico para futuras notificaciones. 

Sobre la carga de la prueba en materia civil

La importante Sentencia N° 574 de la Sala de Casación Civil del 1 de octubre de 2025 (Exp. 24-621), nos habla de la carga de la prueba, la cual contiene reglas objetivas que establecen a cuál de las partes le corresponde probar un hecho determinado para que el juez pueda decidir.

Las reglas fundamentales de la carga de la prueba se resumen en los siguientes principios de la dogmática jurídica:

• Onus probandi incumbit actori: Al demandante le incumbe probar los hechos en que funda su acción, su demanda y sus pretensiones.
• Reus in excipiendo fit actor: El demandado, cuando se excepciona o presenta defensas, se convierte en "actor" respecto de esas excepciones y le corresponde probar los hechos en que las fundamenta.
• Actore non probante, reus absolvitur: Si el demandante no logra probar los hechos que fundamentan su demanda, el demandado debe ser absuelto.
• Incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat: La obligación de probar recae sobre el que afirma un hecho, no sobre el que lo niega, especialmente cuando se trata de negaciones absolutas o genéricas.

Distribución según la naturaleza del hecho:

El derecho procesal y civil venezolano distribuye la carga según el efecto jurídico buscado:

1. Hechos Constitutivos: Son aquellos que dan vida a un derecho o relación jurídica. Según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla. Generalmente, esta carga recae sobre el actor.
2. Hechos Impeditivos: Son circunstancias que impiden que un hecho constitutivo despliegue sus efectos normales (ej. incapacidad, dolo, falta de causa). La carga de probar estos hechos corresponde, por lo general, a quien los alega como defensa (el demandado).
3. Hechos Extintivos: Son los que ponen fin a una obligación previa (ej. el pago o la prescripción). Quien pretenda haber sido libertado de una obligación tiene la carga de probar el pago o el hecho extintivo.

Reglas especiales para Hechos Negativos:

La jurisprudencia y la doctrina distinguen entre dos tipos de negaciones:

• Hechos Negativos Indefinidos: Son aquellos que no pueden delimitarse en tiempo, modo o espacio (ej. "nunca he debido nada"). Estos hechos están exentos de prueba por parte de quien los alega.
• Hechos Negativos Definidos: Son negaciones limitadas en el tiempo y espacio que encierran una afirmación positiva contraria. En estos casos, se produce una inversión de la carga de la prueba: al alegar el actor un hecho negativo definido, corresponde al demandado demostrar el hecho positivo contrario para desvirtuarlo. Por ejemplo, si se alega el incumplimiento de un pago (hecho negativo), el deudor debe probar que sí pagó (hecho positivo).

Exenciones de la Carga de la Prueba:

No todos los hechos alegados requieren ser probados. Están exentos:

• Hechos Admitidos: Aquellos sobre los cuales ambas partes están de acuerdo.
• Hechos Notorios: Hechos cuyo conocimiento es parte de la cultura común de un grupo social y que el juez debe incorporar al proceso, sin exigir su demostración.
• Hechos Presumidos por la Ley: La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor.

PhD. Andrés Mora Martínez. Enfoque biográfico/trayectoria.

TRAYECTORIA PROFESIONAL DEL PhD. ANDRÉS MORA MARTÍNEZ

CONFERENCIANTE  INTERNACIONAL.

•⁠  ⁠Abogado egresado de la Universidad Fermín Toro. 2001.

•⁠  ⁠Especialista en Criminología, egresado de la Universidad de Salamanca.  España.

•⁠  ⁠Especialista en Derecho Penal, egresado de la Universidad Santa Maria.

•⁠  ⁠Especialista en Derecho Constitucional, egresado de la Universidad de Salamanca. España.

•⁠  ⁠Magister en Ciencias Penales y Criminológicas, egresado de la Universidad Externado de Colombia.

•⁠  ⁠Magíster en Derecho Penal Militar, egresado de la Universidad de Nueva Esparta en convenio con el Ministerio de la Defensa.

•⁠  ⁠Doctor en Derecho Constitucional.  

Universidad Santa María.  

•⁠  ⁠Doctor en gestión Constitucional, UNICAL, Universidad Integral del Caribe y América Latina. Curazao. 

•⁠  ⁠Postdoctorado en Derechos Humanos. UNICAL, Universidad Integral del Caribe y América Latina. Curazao.

• Postdoctorado en Administración de Justicia y Derechos Humanos en la Universidad Politécnica Experimental Libertador. 

• DOCTOR HONORIS CAUSA, por UNAC, Nassar International University. México 2025. 

•  Conferenciante  Internacional en Derecho Penal en 17 países, tales como; España, Italia, Colombia, Argentina, Cuba, República Dominicana, Ecuador, Perú, Panamá, Bolivia, Chile, México, Uruguay, Costa Rica, Honduras, El Salvador y Paraguay. 

•⁠  ⁠Docente universitario con más 20 años, en universidades nacionales y extranjeras. 

   • Ingresa a la carrera judicial por haber aprobado el Programa de Formación Inicial (PFI)  en la Escuela Nacional de la Magistratura del Tribunal Supremo de Justicia.  

•⁠  ⁠Actividad Jurisdiccional, Juez de Primera Instancia en Funciones de Juicio y de Control, y Juez Superior Temporal de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Estado Falcón.

•⁠  ⁠Entre los reconocimientos más resaltante recibidos en preparación académica y profesional en el exterior, podemos destacar los siguientes;

•⁠  ⁠Escudo de la Universidad de Salamanca en España, por haber obtenido la máxima calificación para un estudiante Iberoamericano en la Especialidad de Criminología. Año 2003.

•⁠  ⁠Profesor Honorífico de la Universidad Latinoamericana y del Caribe, casa de estudio adscrita al Parlamento Latinoamericano. Año 2005.

•⁠  ⁠Botón de Honor de la Universidad del Caribe en Santo Domingo de la República Dominicana. Año 2010.

•⁠  ⁠Botón de Honor del Colegio Federal de Abogados de Buenos Aires, Argentina. Año 2010.

•⁠  ⁠Miembro Honorario de la Sociedad Peruana de Medicina Legal. Perú. Año 2011.

•⁠  ⁠Miembro Honorario de la Sociedad Boliviana de Ciencias Forenses. Bolivia. Año 2011.

•⁠  ⁠Llave de la ciudad, y nombrado huésped ilustre del Municipio de Juliaca Puno, Perú. Año 2011.

•⁠  ⁠Botón de Honor de la Alcaldía de la ciudad de Panamá. Año 2013.

• Premio Tigre Forense y Jurídico 2021 y 2022, galardonado como abogado penalista reconocido influyente en Iberoamérica. Colombia. 

• Galardón de la Federación de Colegios de Abogados, colectivo nacional. 2022. Colombia.

Actualmente, abogado litigante y asesor en defensas penales en Venezuela y en la Unión Europea 🇻🇪 🇪🇺 ⚖️

Nacionalidad Venezolana 🇻🇪, y Española 🇪🇸 ⚖️

IG:  @moramartinezpenal

Web: moramartinezpenal.com