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AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD VERSUS ORDEN PÚBLICO EN LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO DEL 7 DE AGOSTO DE 2026

I. La Reforma

La recién publicada Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, del 7 de agosto de 2026, nació bajo la imperiosa necesidad de reactivar un mercado inmobiliario paralizado por la inseguridad jurídica y de dar respuesta a la emergencia habitacional tras los sismos de junio de 2026. Sin embargo, su entrada en vigencia ha traído consigo una contradicción jurídica fundamental en sus disposiciones preliminares que amenaza con desestabilizar su aplicación práctica.

Esta dicotomía se evidencia al contrastar el Artículo 4 —que eleva la «autonomía de la voluntad de las partes» a principio rector del texto legal— con el Artículo 5, el cual establece de forma tajante que «las disposiciones de esta Ley son de orden público».

La mayor debilidad de la nueva ley no es técnica, sino conceptual, y se condensa en una contradicción de principios insalvable: la coexistencia forzada entre la autonomía de la voluntad (Art. 4) y el orden público (Art. 5). 

Al presentarse ambas figuras como pilares simultáneos, el legislador pasa por alto que la libertad contractual y la intervención estatal son, por definición, antagónicos; el orden público no es un complemento de la autonomía, sino el muro perimetral que la restringe. ¿Cómo puede una relación regirse por lo que pacten libremente las partes, si varios artículos de la ley tienen cierto carácter imperativo? La respuesta a esta paradoja la da el propio texto a lo largo de su articulado: al permitir que las partes decidan sobre los plazos (Art. 11), acuerden la moneda de pago (Art. 14), distribuyan las reparaciones (Art. 15) o negocien la carga de los servicios (Art. 19), la ley desmiente su supuesta rigidez de orden público. No estamos ante un régimen estrictamente imperativo, sino ante una norma eminentemente dispositiva que permite el pacto en contrario, lo que obligará a los tribunales a redefinir el verdadero alcance de esta contradicción.

II. La naturaleza del «Orden Público» y el Código Civil Venezolano

Para comprender la magnitud de esta contradicción, debemos acudir a las bases del derecho privado venezolano consagradas en el Código Civil. El Artículo 6 establece con absoluta claridad la frontera del derecho contractual: «No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres».

El orden público en una relación contractual de arrendamiento representa el conjunto de principios, valores y directrices políticas y sociales de los cuales un Estado no puede prescindir, y que se imponen a los ciudadanos para salvaguardar el equilibrio social. En materia de arrendamiento de vivienda, el orden público actúa tradicionalmente como una herramienta de protección hacia el arrendatario, considerado históricamente el "débil jurídico" de la relación.

Sin embargo, el Código Civil también consagra en su Artículo 1.159 que «los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes», obligando a su ejecución de buena fe (Art. 1.160). La colisión es evidente: si cada norma de la Ley de 2026 es de orden público (según el Art. 5), cualquier pacto privado que intente modificar, flexibilizar o apartarse de lo escrito en ella sería nulo de pleno derecho bajo la sanción del Artículo 6 del Código Civil.

III. El contraste: De la irrenunciabilidad de 1999 al control absoluto de 2011

La tensión entre la autonomía de la voluntad y el orden público ha definido la evolución de la legislación inquilinaria en el país:

1. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999: El orden público se materializaba de forma clásica a través de la protección del inquilino mediante la figura de la irrenunciabilidad de los derechos. Su Artículo 7 señalaba que «los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables», declarando nulo cualquier pacto en contrario. Esto limitaba la autonomía de la voluntad únicamente en aquello que perjudicara al arrendatario, pero permitía el pacto libre en otras áreas.

2. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011: Este instrumento radicalizó el concepto de orden público. Al subordinar toda la relación contractual al control estricto del Estado (fijación unilateral de cánones por la SUNAVI, prohibición absoluta de pactar en divisas y trabas discrecionales para los desalojos), la autonomía de la voluntad fue prácticamente extirpada del negocio jurídico. El orden público se transformó en un dirigismo estatal absoluto que terminó por ahuyentar la oferta inmobiliaria.

3. La Ley del Régimen Especial de 2026: Buscando superar este modelo "regresivo", la nueva ley da un viraje e incorpora principios de libre ejercicio de la actividad económica y autonomía de la voluntad (Art. 4), permitiendo que el arrendamiento se rija por los pactos determinados por las partes (Art. 6). No obstante, al mantener la declaración general de "orden público" en el Artículo 5, el legislador estampó su propia reforma.

IV. Las normas permisivas en la Ley de 2026

El aspecto más contradictorio de la Ley de 2026 es que, siendo supuestamente de "orden público" en su totalidad, contiene numerosas normas de carácter dispositivo o permisivo que dan amplio espacio a la autonomía de la voluntad de las partes para pactar en contrario:

• Artículo 11: Permite que las partes acuerden libremente la duración del contrato y sus prórrogas.

• Artículo 12 y 13: Permite acordar libremente el canon de arrendamiento y sus ajustes en caso de renovación.

• Artículo 14: Autoriza el pago mensual del canon, «salvo acuerdo en contrario de las partes».

• Artículo 15: Establece reglas supletorias para reparaciones mayores y menores, «a falta de estipulación expresa entre las partes».

• Artículo 19: Atribuye el pago de los servicios al inquilino, «salvo estipulación en contrario».

Si el Artículo 5 establece que la ley es de orden público, ¿cómo es posible que la propia ley autorice el pacto en contrario en áreas tan críticas como el pago, el mantenimiento y los servicios? Esta es es una ley de orden público con estructura bastante flexible. Su finalidad es establecer un marco de protección macro (orden público) para evitar abusos y garantizar el derecho a la vivienda en situaciones de emergencia, pero otorgando un amplio espacio interior (autonomía de la voluntad) para que el mercado inmobiliario privado sea dinámico, atractivo y eficiente. Esta dualidad armonizada es, en realidad (parece ser), la mayor fortaleza técnica del nuevo texto legal. Sin embargo, creo que esta incoherencia legislativa genera una grave incertidumbre hermenéutica para los jueces de municipio y árbitros encargados de resolver las controversias.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Quién paga el condominio e impuestos?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), la responsabilidad del pago del condominio y los impuestos recae en el arrendador, a menos que se haya acordado algo distinto por escrito.

Los puntos clave sobre estos pagos son los siguientes:

• Condominio e Impuestos: Salvo que las partes estipulen lo contrario en el contrato, el arrendador es quien debe cubrir los gastos de condominio del inmueble y los impuestos urbanos aplicables.

• Servicios Públicos: Por el contrario, el pago de los servicios (como electricidad, agua, gas, aseo, teléfono e internet) corresponde al arrendatario, salvo que se pacte de otra forma.

• Formalidad en el Contrato: La ley exige que el contrato escrito especifique claramente cuál de las partes será responsable del pago de los servicios públicos del inmueble.

¿Cómo se reparten las reparaciones urgentes en los arrendamientos de viviendas?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), la distribución de los costos por reparaciones se rige por un criterio económico basado en el monto del canon de arrendamiento mensual.

Aunque la ley no utiliza específicamente el término "urgentes", establece las siguientes reglas generales para la realización y el pago de las reparaciones del inmueble:

1. El criterio del 30% del canon

A falta de un acuerdo específico por escrito entre las partes, los gastos se reparten de la siguiente manera:

• A cargo del arrendador: Corresponden exclusivamente al propietario las reparaciones cuyo valor exceda el treinta por ciento (30%) del monto del canon de arrendamiento mensual.

• A cargo del arrendatario: Corresponden exclusivamente al inquilino las reparaciones cuyo valor no exceda el treinta por ciento (30%) del monto del alquiler mensual.

2. Excepción por negligencia

Independientemente del costo de la reparación, el arrendador no estará obligado a pagar las reparaciones mayores al 30% si se demuestra que los daños fueron originados por la conducta negligente, imprudente o por la impericia del arrendatario.

3. Obligación de cuido

El arrendatario tiene la obligación legal de usar el inmueble solo para fines residenciales y debe cuidar y conservar la vivienda con la diligencia que establece el Código Civil.

4. Uso del depósito para reparaciones

Al finalizar la relación arrendaticia, si existen reparaciones necesarias para devolver el inmueble al estado en que fue recibido (exceptuando el desgaste por uso normal), el arrendador tiene permitido descontar dichos costos del depósito en garantía, siempre que estos daños estén debidamente comprobados.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Qué reparaciones paga el arrendador?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), la responsabilidad del arrendador sobre las reparaciones del inmueble se define principalmente por el costo de las mismas en relación con el canon de arrendamiento.

El arrendador debe pagar las siguientes reparaciones y conceptos:

• Reparaciones mayores al 30%: Le corresponden exclusivamente todas aquellas reparaciones cuyo valor exceda el treinta por ciento (30%) del monto del canon de arrendamiento estipulado.

• Excepción por negligencia: El arrendador no está obligado a cubrir estas reparaciones si los daños fueron originados por la conducta negligente, imprudente o por la impericia del arrendatario.

• Gastos de condominio e impuestos: Salvo que se haya pactado algo distinto en el contrato, el arrendador es responsable de los pagos por concepto de condominio del inmueble y de los impuestos aplicables a los inmuebles urbanos.

Es importante considerar que, a falta de una estipulación distinta en el contrato, las reparaciones que no excedan el 30% del canon mensual son responsabilidad del arrendatario. Además, al finalizar el contrato, el arrendador puede descontar del depósito en garantía el costo de las reparaciones necesarias para devolver el inmueble al buen estado en que fue recibido, siempre que los daños sean imputables al inquilino.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Puedo descontar reparaciones del depósito?

Sí, de acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), es posible descontar el costo de las reparaciones del depósito en garantía bajo condiciones específicas.

El procedimiento y las reglas para realizar estos descuentos son los siguientes:

• Finalidad del depósito: La garantía se acuerda, entre otras cosas, para asegurar la conservación del inmueble y el pago de servicios en mora.

• Condición para el descuento: El arrendador solo puede realizar deducciones si, tras la revisión del inmueble al término del contrato, se verifica que este no se encuentra en las mismas condiciones en las que fue recibido por el arrendatario.

• Reparaciones y servicios: La ley permite descontar específicamente: 

1. Las reparaciones a que hubiere lugar para devolver el inmueble a su estado original.

2. Los servicios en mora (como electricidad, agua, gas, etc.) que estén debidamente comprobados.

• Plazo de devolución: Si no existen daños o deudas, o después de realizar los descuentos justificados, el arrendador debe reintegrar el saldo restante dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación de la relación arrendaticia.

Es importante recordar que, durante la vigencia del contrato, la ley establece una distinción sobre quién paga qué reparaciones: el arrendatario suele ser responsable de las reparaciones que no excedan el 30% del canon mensual, mientras que las que superen ese monto corresponden al arrendador, salvo que los daños sean causados por negligencia del inquilino.

¿Qué pasa si el arrendador no quiere devolver el depósito?

Si el arrendador se niega a devolver el depósito en garantía sin una justificación legal válida, incurre en un incumplimiento de sus obligaciones, y la ley establece procedimientos claros para que el arrendatario reclame su dinero.

A continuación se detallan los pasos y mecanismos legales según la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026):

1. El plazo legal de devolución

El arrendador tiene la obligación legal de reintegrar el depósito totalmente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia. Este reintegro solo puede verse afectado por:

• Deterioros en el inmueble: Si tras la revisión se encuentran daños que no provengan del uso normal.

• Deudas de servicios: Si existen facturas de electricidad, agua, gas u otros servicios en mora que el inquilino no haya pagado.

• Comprobación: Cualquier descuento que el arrendador pretenda hacer debe estar debidamente comprobado.

2. Resolución de controversias

Si el arrendador no cumple con el reintegro en el plazo de 15 días o existe un desacuerdo sobre los descuentos realizados, el arrendatario puede acudir a las siguientes instancias competentes para resolver el conflicto:

• Mecanismos Alternativos: Se puede solicitar la intervención de instancias de conciliación, mediación u otros medios alternativos para la solución de conflictos. El Estado promueve el uso de estos centros, incluyendo a los jueces de paz, para facilitar el acceso a la justicia.

• Arbitraje: Si el contrato incluía una cláusula de arbitraje o si las partes así lo acuerdan, se puede acudir a centros de arbitraje institucional.

• Vía Judicial: El arrendatario puede demandar ante los tribunales de municipio de la localidad donde esté el inmueble. Este proceso se rige por las disposiciones del juicio breve del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cantidad de dinero que se esté reclamando.

3. Consideraciones sobre la moneda

Si el depósito fue entregado en moneda extranjera, es importante recordar que, de mutuo acuerdo, el reintegro puede hacerse en bolívares. En ese caso, el monto debe calcularse según el tipo de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente a la fecha del reintegro efectivo, no a la fecha en que se entregó originalmente.

En los arrendamientos, ¿Cómo se garantiza el depósito en moneda extranjera?

Según la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el depósito en garantía cuando se establece en una moneda distinta al bolívar se rige por las siguientes condiciones:

1. Establecimiento y Pago del Depósito

• Monto máximo: El depósito puede ser de hasta un equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento acordado.

• Forma de pago: Las partes acuerdan la forma de pago, la cual puede ser en efectivo o mediante depósito en una cuenta bancaria.

• Opción de pago en bolívares: Cuando el depósito se fija en moneda extranjera, las partes pueden acordar que el arrendatario cumpla con la obligación entregando el monto equivalente en bolívares.

• Tipo de cambio: En caso de pagar en bolívares, se debe utilizar el tipo de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) vigente para la fecha de la entrega del depósito.

2. Reintegro del Depósito

Al finalizar la relación arrendaticia, el proceso de devolución del depósito en moneda extranjera sigue estas reglas:

• Plazo de devolución: El arrendador debe reintegrar el depósito dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación del contrato.

• Condiciones para el reintegro: La devolución total está sujeta a la revisión previa del inmueble para verificar que se encuentre en buen estado (idénticas condiciones a las recibidas) y que no existan deudas de servicios públicos.

• Reintegro en bolívares: Si el depósito fue dado en moneda extranjera, las partes pueden acordar que el arrendador lo devuelva entregando el monto equivalente en bolívares.

• Tipo de cambio para el reintegro: Para este cálculo se utilizará el tipo de cambio del BCV correspondiente a la fecha del reintegro.

Es importante recordar que el propósito de esta garantía es asegurar la conservación del inmueble y cubrir posibles servicios en mora al finalizar el contrato.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Cómo se notifica al inquilino?

De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el proceso de notificación al inquilino (arrendatario) se rige por las siguientes normas:

1. Notificación por Medios Digitales

La ley permite que las partes utilicen la tecnología para las comunicaciones oficiales. Para ello, se establece lo siguiente:

• Dirección electrónica: Las partes pueden señalar una dirección de correo electrónico en el contrato para realizar las notificaciones previstas en la ley.

• Garantías de seguridad: Esta comunicación es válida siempre que se garantice la autenticidad del mensaje y su contenido.

• Constancia fehaciente: Debe quedar registro claro tanto de la emisión como de la recepción del mensaje, siguiendo lo establecido en la ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas.

2. Notificación en caso de Venta (Preferencia Ofertiva)

Si el propietario decide vender el inmueble, existe un procedimiento de notificación específico:

• Forma escrita: El propietario tiene la obligación de informar al arrendatario su intención de venta mediante una notificación por escrito.

• Contenido obligatorio: La notificación debe indicar detalladamente el precio del inmueble y las condiciones de la venta.

• Plazo para responder: Una vez que el inquilino recibe esta notificación, dispone de quince (15) días para manifestar, también por escrito, si le interesa adquirir la vivienda bajo esas condiciones.

3. Formalidades en el Contrato

Para facilitar estas comunicaciones, el Artículo 8 de la ley exige que el contrato de arrendamiento escrito contenga obligatoriamente el nombre e identificación de los contratantes, lo cual sirve de base para establecer los canales de comunicación válidos entre las partes.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Qué es la preferencia ofertiva?

La preferencia ofertiva es el derecho legal que tiene un arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con prioridad sobre cualquier tercero, el inmueble que ocupa como vivienda cuando el propietario decida venderlo.

Para ejercer este derecho, la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026) establece las siguientes condiciones y procedimientos:

Requisitos para el Arrendatario

Para que el inquilino pueda hacer uso de la preferencia ofertiva, debe cumplir con dos requisitos fundamentales:

• Tiempo de posesión: Debe tener más de dos años ocupando el inmueble en condición de arrendatario.

• Solvencia: Debe encontrarse al día con el pago de los cánones de arrendamiento y los servicios del inmueble.

Procedimiento de Venta

El proceso se rige por los siguientes pasos:

1. Notificación por escrito: El propietario debe informar al arrendatario su intención de vender, detallando claramente el precio y las condiciones de la venta.

2. Plazo de respuesta: Una vez recibida la notificación, el arrendatario tiene un lapso de quince (15) días para manifestar por escrito su interés en adquirir la vivienda bajo las condiciones ofrecidas.

3. Venta a terceros: Si el arrendatario rechaza la oferta o no responde en el plazo de 15 días, el propietario queda libre para vender el inmueble a un tercero, siempre que lo haga por el mismo precio y condiciones ofrecidos inicialmente.

Protección contra cambios en la oferta

La ley protege al arrendatario en caso de que las condiciones de venta mejoren para un tercero. Si el propietario decide disminuir el precio o establecer condiciones más favorables que las notificadas originalmente, tiene la obligación legal de realizar una nueva oferta al arrendatario antes de proceder con la venta al tercero.