En los arrendamientos de viviendas, ¿Puedo descontar reparaciones del depósito?

Sí, de acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), es posible descontar el costo de las reparaciones del depósito en garantía bajo condiciones específicas.

El procedimiento y las reglas para realizar estos descuentos son los siguientes:

• Finalidad del depósito: La garantía se acuerda, entre otras cosas, para asegurar la conservación del inmueble y el pago de servicios en mora.

• Condición para el descuento: El arrendador solo puede realizar deducciones si, tras la revisión del inmueble al término del contrato, se verifica que este no se encuentra en las mismas condiciones en las que fue recibido por el arrendatario.

• Reparaciones y servicios: La ley permite descontar específicamente: 

1. Las reparaciones a que hubiere lugar para devolver el inmueble a su estado original.

2. Los servicios en mora (como electricidad, agua, gas, etc.) que estén debidamente comprobados.

• Plazo de devolución: Si no existen daños o deudas, o después de realizar los descuentos justificados, el arrendador debe reintegrar el saldo restante dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación de la relación arrendaticia.

Es importante recordar que, durante la vigencia del contrato, la ley establece una distinción sobre quién paga qué reparaciones: el arrendatario suele ser responsable de las reparaciones que no excedan el 30% del canon mensual, mientras que las que superen ese monto corresponden al arrendador, salvo que los daños sean causados por negligencia del inquilino.

¿Qué pasa si el arrendador no quiere devolver el depósito?

Si el arrendador se niega a devolver el depósito en garantía sin una justificación legal válida, incurre en un incumplimiento de sus obligaciones, y la ley establece procedimientos claros para que el arrendatario reclame su dinero.

A continuación se detallan los pasos y mecanismos legales según la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026):

1. El plazo legal de devolución

El arrendador tiene la obligación legal de reintegrar el depósito totalmente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia. Este reintegro solo puede verse afectado por:

• Deterioros en el inmueble: Si tras la revisión se encuentran daños que no provengan del uso normal.

• Deudas de servicios: Si existen facturas de electricidad, agua, gas u otros servicios en mora que el inquilino no haya pagado.

• Comprobación: Cualquier descuento que el arrendador pretenda hacer debe estar debidamente comprobado.

2. Resolución de controversias

Si el arrendador no cumple con el reintegro en el plazo de 15 días o existe un desacuerdo sobre los descuentos realizados, el arrendatario puede acudir a las siguientes instancias competentes para resolver el conflicto:

• Mecanismos Alternativos: Se puede solicitar la intervención de instancias de conciliación, mediación u otros medios alternativos para la solución de conflictos. El Estado promueve el uso de estos centros, incluyendo a los jueces de paz, para facilitar el acceso a la justicia.

• Arbitraje: Si el contrato incluía una cláusula de arbitraje o si las partes así lo acuerdan, se puede acudir a centros de arbitraje institucional.

• Vía Judicial: El arrendatario puede demandar ante los tribunales de municipio de la localidad donde esté el inmueble. Este proceso se rige por las disposiciones del juicio breve del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cantidad de dinero que se esté reclamando.

3. Consideraciones sobre la moneda

Si el depósito fue entregado en moneda extranjera, es importante recordar que, de mutuo acuerdo, el reintegro puede hacerse en bolívares. En ese caso, el monto debe calcularse según el tipo de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV) vigente a la fecha del reintegro efectivo, no a la fecha en que se entregó originalmente.

En los arrendamientos, ¿Cómo se garantiza el depósito en moneda extranjera?

Según la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el depósito en garantía cuando se establece en una moneda distinta al bolívar se rige por las siguientes condiciones:

1. Establecimiento y Pago del Depósito

• Monto máximo: El depósito puede ser de hasta un equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento acordado.

• Forma de pago: Las partes acuerdan la forma de pago, la cual puede ser en efectivo o mediante depósito en una cuenta bancaria.

• Opción de pago en bolívares: Cuando el depósito se fija en moneda extranjera, las partes pueden acordar que el arrendatario cumpla con la obligación entregando el monto equivalente en bolívares.

• Tipo de cambio: En caso de pagar en bolívares, se debe utilizar el tipo de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) vigente para la fecha de la entrega del depósito.

2. Reintegro del Depósito

Al finalizar la relación arrendaticia, el proceso de devolución del depósito en moneda extranjera sigue estas reglas:

• Plazo de devolución: El arrendador debe reintegrar el depósito dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación del contrato.

• Condiciones para el reintegro: La devolución total está sujeta a la revisión previa del inmueble para verificar que se encuentre en buen estado (idénticas condiciones a las recibidas) y que no existan deudas de servicios públicos.

• Reintegro en bolívares: Si el depósito fue dado en moneda extranjera, las partes pueden acordar que el arrendador lo devuelva entregando el monto equivalente en bolívares.

• Tipo de cambio para el reintegro: Para este cálculo se utilizará el tipo de cambio del BCV correspondiente a la fecha del reintegro.

Es importante recordar que el propósito de esta garantía es asegurar la conservación del inmueble y cubrir posibles servicios en mora al finalizar el contrato.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Cómo se notifica al inquilino?

De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el proceso de notificación al inquilino (arrendatario) se rige por las siguientes normas:

1. Notificación por Medios Digitales

La ley permite que las partes utilicen la tecnología para las comunicaciones oficiales. Para ello, se establece lo siguiente:

• Dirección electrónica: Las partes pueden señalar una dirección de correo electrónico en el contrato para realizar las notificaciones previstas en la ley.

• Garantías de seguridad: Esta comunicación es válida siempre que se garantice la autenticidad del mensaje y su contenido.

• Constancia fehaciente: Debe quedar registro claro tanto de la emisión como de la recepción del mensaje, siguiendo lo establecido en la ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas.

2. Notificación en caso de Venta (Preferencia Ofertiva)

Si el propietario decide vender el inmueble, existe un procedimiento de notificación específico:

• Forma escrita: El propietario tiene la obligación de informar al arrendatario su intención de venta mediante una notificación por escrito.

• Contenido obligatorio: La notificación debe indicar detalladamente el precio del inmueble y las condiciones de la venta.

• Plazo para responder: Una vez que el inquilino recibe esta notificación, dispone de quince (15) días para manifestar, también por escrito, si le interesa adquirir la vivienda bajo esas condiciones.

3. Formalidades en el Contrato

Para facilitar estas comunicaciones, el Artículo 8 de la ley exige que el contrato de arrendamiento escrito contenga obligatoriamente el nombre e identificación de los contratantes, lo cual sirve de base para establecer los canales de comunicación válidos entre las partes.

En los arrendamientos de viviendas, ¿Qué es la preferencia ofertiva?

La preferencia ofertiva es el derecho legal que tiene un arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con prioridad sobre cualquier tercero, el inmueble que ocupa como vivienda cuando el propietario decida venderlo.

Para ejercer este derecho, la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026) establece las siguientes condiciones y procedimientos:

Requisitos para el Arrendatario

Para que el inquilino pueda hacer uso de la preferencia ofertiva, debe cumplir con dos requisitos fundamentales:

• Tiempo de posesión: Debe tener más de dos años ocupando el inmueble en condición de arrendatario.

• Solvencia: Debe encontrarse al día con el pago de los cánones de arrendamiento y los servicios del inmueble.

Procedimiento de Venta

El proceso se rige por los siguientes pasos:

1. Notificación por escrito: El propietario debe informar al arrendatario su intención de vender, detallando claramente el precio y las condiciones de la venta.

2. Plazo de respuesta: Una vez recibida la notificación, el arrendatario tiene un lapso de quince (15) días para manifestar por escrito su interés en adquirir la vivienda bajo las condiciones ofrecidas.

3. Venta a terceros: Si el arrendatario rechaza la oferta o no responde en el plazo de 15 días, el propietario queda libre para vender el inmueble a un tercero, siempre que lo haga por el mismo precio y condiciones ofrecidos inicialmente.

Protección contra cambios en la oferta

La ley protege al arrendatario en caso de que las condiciones de venta mejoren para un tercero. Si el propietario decide disminuir el precio o establecer condiciones más favorables que las notificadas originalmente, tiene la obligación legal de realizar una nueva oferta al arrendatario antes de proceder con la venta al tercero.

¿Cómo se establece el monto del alquiler en viviendas según la nueva Ley de Arrendamiento?

Según la Nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el establecimiento del monto del alquiler (denominado canon de arrendamiento) se rige principalmente por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes bajo las siguientes reglas:

1. Acuerdo entre las partes

El monto del canon de arrendamiento es acordado libremente entre el arrendador y el arrendatario en el respectivo contrato,. La ley no establece un tabulador fijo, indicando que no hay más limitaciones para este acuerdo que las establecidas en la misma normativa.

2. Formalidades en el contrato

Para que el monto sea válido y claro, debe constar en el contrato de arrendamiento escrito, el cual debe especificar obligatoriamente tanto el monto del canon como la forma de pago.

3. Moneda y pago

• Periodicidad: Salvo que las partes acuerden algo distinto, el pago debe realizarse de forma mensual.

• Moneda extranjera: Si el canon se establece en una moneda distinta al bolívar, el arrendatario, de mutuo acuerdo con el arrendador, tiene la opción de pagar el monto equivalente en bolívares. Para ello, se utilizará el tipo de cambio vigente publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV) a la fecha en que se efectúe el pago.

4. Ajustes y variaciones

• Vigencia del monto: Una vez acordado, el canon debe mantenerse fijo durante toda la vigencia del contrato.

• Ajustes por renovación: Solo se pueden estipular ajustes de mutuo acuerdo en casos de prórroga o renovación del contrato.

• Límite de ajuste en bolívares: Cuando el canon está fijado en bolívares, el porcentaje de aumento no puede ser superior a la variación del índice de precios al consumidor publicada por el BCV para el período de vigencia del contrato anterior.

¿Cómo se prueba la duración del contrato de arrendamiento de viviendas, si es verbal?

De acuerdo con la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), aunque el contrato de arrendamiento debe realizarse preferiblemente de forma escrita, la ley establece una solución clara para cuando no existe una estipulación expresa sobre el tiempo de duración (como ocurriría en un acuerdo verbal).

Si no se ha pactado por escrito el tiempo de duración, se aplica lo siguiente:

• Presunción Legal de un Año: A falta de una estipulación expresa entre las partes, la ley establece que se entenderá que el arrendamiento ha sido acordado por el término de un año.

• Perfeccionamiento por la Voluntad: La ley reconoce que la relación arrendaticia se perfecciona con la voluntad de las partes, por lo que ambos están obligados a cumplir con lo pactado incluso si el contrato no fue autenticado o si se suscribió de forma privada.

• Términos de Continuidad: Una vez vencido el plazo (en este caso, el año legal), si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de terminar la relación, el contrato continuará en los mismos términos en que fue contraído inicialmente.

En resumen, ante la ausencia de un documento que pruebe una duración distinta, la ley protege a ambas partes fijando automáticamente la duración del contrato en un año.

¿Qué pasa si no hay contrato escrito de arrendamiento de viviendas, según la Nueva Ley?

Según la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), el contrato de arrendamiento debe realizarse de forma escrita y contener una serie de requisitos mínimos, como la identificación de las partes, el monto del canon y la duración del mismo.

Sin embargo, la ley establece varios puntos importantes sobre lo que sucede cuando no se han formalizado o estipulado ciertos detalles por escrito:

• Validez del acuerdo: Aunque la ley exige la forma escrita, también aclara que la relación arrendaticia se perfecciona con la voluntad de las partes. Esto significa que los contratantes están obligados a cumplir con lo pactado, ya sea que hayan suscrito el contrato de forma privada o lo hayan autenticado ante una Notaría Pública.

• Duración predeterminada: En caso de que no exista una estipulación expresa sobre el tiempo de duración, la ley suple esta falta entendiendo que el arrendamiento ha sido acordado por el término de un año.

• Reparaciones del inmueble: A falta de un acuerdo escrito sobre quién asume las reparaciones, se aplicarán las reglas por defecto de la ley: 

o El arrendador paga las reparaciones que excedan el 30% del canon mensual, a menos que el daño sea culpa del inquilino.

o El arrendatario paga las reparaciones que no superen ese 30%.

• Pago de servicios y condominio: Si no se pacta lo contrario por escrito: 

o El arrendatario es responsable del pago de servicios como electricidad, agua, gas, aseo e internet.

o El arrendador debe cubrir los gastos de condominio y los impuestos urbanos aplicables.

Aunque la ley ordena que el contrato sea escrito, protege la relación basándose en la voluntad de las partes y utiliza normas supletorias (como la duración de un año o la división de gastos de reparación) para resolver los puntos que no se hayan especificado claramente.

El Desalojo en la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026)

De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), una orden de desalojo solo puede ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral cuando se declare la terminación de la relación arrendaticia por causas específicas.

Las causas permitidas para un desalojo se dividen principalmente en causas generales de terminación y supuestos de incumplimiento que permiten la terminación anticipada:

1. Causas Generales de Terminación 

El contrato de arrendamiento culmina, dando lugar al desalojo, en los siguientes supuestos:

• Vencimiento del plazo: Ya sea el plazo convenido por las partes o el establecido por la ley (que es de un año a falta de estipulación expresa).

• Mutuo consentimiento: Acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario para finalizar la relación.

• Decisión unilateral del arrendatario: El inquilino puede dar por terminado el contrato en cualquier momento.

• Destrucción total del inmueble: Cuando esto ocurra por caso fortuito o fuerza mayor.

• Abandono del inmueble: Cuando el arrendatario deja la vivienda de forma definitiva.

• Causas contractuales: Cualquier otra causa que las partes hayan establecido específicamente en el contrato escrito.

2. Causas de Terminación Anticipada por Incumplimiento

El arrendador puede demandar la rescisión del contrato y el desalojo si el arrendatario incurre en:

• Falta de pago del canon: Incumplimiento en el pago del alquiler durante tres períodos consecutivos.

• Falta de pago de servicios públicos: No pagar la electricidad, agua, aseo u otros servicios mencionados en el contrato durante tres meses consecutivos.

• Subarrendamiento o cesión no autorizada: Ceder el contrato o subarrendar la vivienda sin el permiso por escrito del arrendador.

• Deterioros mayores o reformas: Ocasionar daños graves al inmueble que no provengan del uso normal, o realizar reformas sin autorización.

• Uso indebido o ilegal: Dar a la vivienda un uso distinto al residencial establecido o realizar actividades contrarias a la ley.

Es importante destacar que el Estado fomenta el uso de mecanismos de conciliación y arbitraje para resolver estas controversias antes de llegar a una orden judicial de desalojo.

Sentencia de la SCC del TSJ (Exp. AA20-C-2024-000644), de fecha 18 de junio de 2026. Autos en Ejecución y Recursos de Hecho

Los Autos en ejecución: 

Las decisiones en fase de ejecución que resuelvan puntos esenciales no decididos en el juicio o que alteren sustancialmente la sentencia ejecutoriada, tienen apelación por causar gravamen irreparable.

La instrumentalidad de las formas:
En el recurso de hecho, la carga de acompañar copias es un medio, no un fin; si la información disponible en el auto denegatorio permite verificar el vicio, el juez debe decidir el fondo del recurso.