De acuerdo con la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (2026), una orden de desalojo solo puede ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral cuando se declare la terminación de la relación arrendaticia por causas específicas.
Las causas permitidas para un desalojo se dividen principalmente en causas generales de terminación y supuestos de incumplimiento que permiten la terminación anticipada:
1. Causas Generales de Terminación
El contrato de arrendamiento culmina, dando lugar al desalojo, en los siguientes supuestos:
• Vencimiento del plazo: Ya sea el plazo convenido por las partes o el establecido por la ley (que es de un año a falta de estipulación expresa).
• Mutuo consentimiento: Acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario para finalizar la relación.
• Decisión unilateral del arrendatario: El inquilino puede dar por terminado el contrato en cualquier momento.
• Destrucción total del inmueble: Cuando esto ocurra por caso fortuito o fuerza mayor.
• Abandono del inmueble: Cuando el arrendatario deja la vivienda de forma definitiva.
• Causas contractuales: Cualquier otra causa que las partes hayan establecido específicamente en el contrato escrito.
2. Causas de Terminación Anticipada por Incumplimiento
El arrendador puede demandar la rescisión del contrato y el desalojo si el arrendatario incurre en:
• Falta de pago del canon: Incumplimiento en el pago del alquiler durante tres períodos consecutivos.
• Falta de pago de servicios públicos: No pagar la electricidad, agua, aseo u otros servicios mencionados en el contrato durante tres meses consecutivos.
• Subarrendamiento o cesión no autorizada: Ceder el contrato o subarrendar la vivienda sin el permiso por escrito del arrendador.
• Deterioros mayores o reformas: Ocasionar daños graves al inmueble que no provengan del uso normal, o realizar reformas sin autorización.
• Uso indebido o ilegal: Dar a la vivienda un uso distinto al residencial establecido o realizar actividades contrarias a la ley.
Es importante destacar que el Estado fomenta el uso de mecanismos de conciliación y arbitraje para resolver estas controversias antes de llegar a una orden judicial de desalojo.
