Algunos Tips sobre el Juicio de Retracto Legal en Venezuela

El retracto legal es una figura jurídica que permite a un arrendatario subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad.

El retracto legal es un derecho que permite a una de las partes contratantes desistir de un contrato dentro de un plazo determinado de 40 días, sin necesidad de alegar causa justificada, pero con la obligación de pagar una indemnización al vendedor.

Para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, se deben cumplir ciertos requisitos:

• Que se trate de una negociación que conlleve la transmisión de la propiedad a espaldas del arrendatario.

• Que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (que se ofrezca el inmueble a aquellos arrendatarios que tengan más de dos años como tales, que se encuentren solventes y que estos satisfagan las aspiraciones del propietario).

Finalmente, en cuanto a la estrategia para proceder judicialmente, es importante tener en cuenta que el retracto legal debe ser ejercido dentro de un plazo específico después de que el arrendatario tenga "conocimiento" de la venta del inmueble. Además, el arrendatario debe estar solvente en el pago de la pensión arrendaticia y satisfacer las aspiraciones del propietario.

Tres Hechos Básicos a Considerar

1. Ser el actual arrendatario del inmueble que es propiedad del propietario.

2. Cuando se entere de que el inmueble había sido vendido a [Nombre del comprador] sin haberle ofrecido previamente el derecho de preferencia para adquirirlo.

3. Según el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se tiene el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta.

Características:

En el caso de la compraventa de inmuebles en Venezuela, el retracto legal está consagrado en el artículo 43 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto sobre el inmueble arrendado durante los 40 días siguientes a la fecha en que tenga conocimiento de la negociación realizada.

Plazo: 40 días calendario a partir del momento exacto que el inquilino tuvo conocimiento de la venta.

Titular del derecho: Arrendatario del inmueble.

Objeto del retracto: Inmueble arrendado.

Condiciones: El arrendatario debe pagar al vendedor el precio y las condiciones convenidos en el instrumento traslativo de la propiedad.

Efectos: El retracto legal anula la compraventa realizada entre el vendedor y el comprador, y el inmueble pasa a ser propiedad del arrendatario que ejerció el retracto.

Objetivo:

Que se conceda el derecho de retracto legal arrendaticio y se permita la subrogación en el lugar del comprador en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta.

Pruebas:

1. Contrato de arrendamiento.

2. Prueba de que se encuentra solvente, al día, con el pago de la renta o alquiler.

El retracto legal debe ser ejercido dentro de un plazo específico después de que el arrendatario tenga conocimiento de la venta del inmueble. 

Además, el arrendatario debe estar solvente en el pago de la pensión arrendaticia y satisfacer las aspiraciones del propietario.

Si no se cumplen los requisitos del retracto legal, pueden surgir varias consecuencias:

1. Consecuencias legales: El incumplimiento del derecho de retracto puede llevar a demandas judiciales por parte de la parte afectada. Esto puede resultar en costosos procesos legales, sanciones y posibles indemnizaciones que deben ser asumidas por la parte infractora³.

2. Pérdida del derecho de retracto: Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, la propiedad será irrevocable para el comprador.

3. Adquisición irrevocable del dominio: En el caso del retracto convencional, si el vendedor no cumple con lo establecido en el artículo 1.518 del Código Civil y lo acordado en el contrato, el comprador adquirirá el dominio irrevocable del bien.

Es importante recordar que cada caso es único y las consecuencias pueden variar dependiendo de las circunstancias específicas. Por lo tanto, siempre es recomendable buscar asesoría legal para entender completamente las posibles consecuencias de no cumplir con los requisitos del retracto legal.